전세금 증액과 계약서 우선 변제권에 대하여

 

 

                                                                                                                      위의 사진은 천안 신부동 아파트지역

 

 

 주택이나 상가의 임대차계약을 갱신하면서 보증금을 증액할 경우

 

 최근에 전세금이 오르면서 전세 보증금을 올려주거나 월세를 인상해주는데

 여기에 따르는 계약서 작성이 문제가 될수가 있다

 아직도 대부분의 사람들의 집 주인과 관계를 고려하여

 올려준 보증금에 대하여는 구두로 주고 받거나

  새로운 계약서는 작성을 하지 않는 경우가 있다 이것은 대단히 위험하다
 

주택임대차보호법 제3조의2에 의하면

주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인은

경매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다

우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있다.

 

임대차계약을 갱신하면서 보증금을 증액할 경우

종전의 임대차계약서상의 보증금에 대해서는 종전의 임대차계약서의

확정일자를 기준으로 하여 우선변제권이 있으나
증액한 부분에 대하여는 확정일자가 없어 우선변제권이 발생하지 않는다.

 
따라서

증액한 보증금에 대해서도 우선변제받기 위해서는 새로 임대차계약서를 작성하여

확정일자를 받아야 하는데,
통상의 임대차계약서를 작성하고 특약사항이나 보증금란에
기존의 보증금 얼마에서 보증금을 얼마 증액하여 계약을 갱신한다는 내용을 기재하면 된다.

 

그리고 종전의 계약서는 반드시 보관하여야 하며,

종전의 보증금에 대해서는 종전 계약서에 날인된 확정일자를 기준으로 우선 변제받을 권리가 이 미치며,

새로 계약서를 작성하여 확정일자를 받으면 증액한 보증금에 대해서는

새로운 계약서에 확정일자를 받은 날을 기준으로 우선변제권이 생기게 된다

상가의 경우 월세를 인상 하였다면  증액 부분에서 생기는

각 지역마다 보상 받을수있는 액수가 다른  환산보증금 [보증금 +월세×100]에 유의 해야한다

위에서 말하는 월세는 부가가치세(vat)가 포함된 것에도 유의를 하여야 한다

계약서 작성시   중개업소를 통하지 않아도 된다 

 

                                                                                            

                                                                                                  공인중개사   청솔

231